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申城發布“滬七條”樓市新政下調首付比例、降低存量房貸

2024-10-15 19:59 來源：新民晚報圍觀:8641人次我來說兩句(0) 大中小

經上海市政府同意，昨日，市住房城鄉建設管理委、市房屋管理局、市財政局、市稅務局、人民銀行上海總部、上海金融監管局等六部門聯合印發《關于進一步優化本市房地產市場政策措施的通知》，包括“住房限購調整”“優化住房信貸”“調整住房稅收”等方面的七大舉措，又被稱為“滬七條”。

調整住房限購方面

縮短非滬籍居民購買外環外住房所需繳納社保或個稅年限。對非本市戶籍居民家庭以及單身人士購買外環外住房的，購房所需繳納社會保險或個人所得稅的年限，從“購房之日前連續繳納滿3年及以上”調減為“購房之日前連續繳納滿1年及以上”。

提升持《上海市居住證》且積分達到標準分值群體的購房待遇。對持《上海市居住證》且積分達到標準分值、在本市繳納社會保險或個人所得稅滿3年及以上的非本市戶籍居民家庭，在購買住房套數方面享受滬籍居民家庭的購房待遇。三是在自貿區臨港新片區實施更加差異化的購房政策。對在新片區工作、存在職住分離的群體，在執行現有住房限購政策的基礎上，可在新片區增購1套住房，促進職住平衡。

優化住房信貸方面

落實國家關于降低存量房貸利率政策。引導商業銀行穩妥有序將存量房貸利率降至新發放貸款利率附近，進一步減輕購房人房貸利息支出。

降低房貸首付比例。首套住房商業性個人住房貸款最低首付款比例從“不低于20%”調整為“不低于15%”。二套房貸從“不低于35%”調整為“不低于25%”；實行差異化政策區域從“不低于30%”調整為“不低于20%”。住房公積金二套房貸最低首付款比例相應調整。

調整住房稅收方面

調整增值稅征免年限，將個人對外銷售住房增值稅征免年限從5年調整為2年。

按照國家工作部署，及時取消普通住房標準和非普通住房標準，減少住房交易成本，更好滿足居民改善性住房需求。

《通知》自2024年10月1日起施行。“滬七條”有哪些新亮點？釋放了哪些信號？將惠及哪些人群？申城多位房地產專家對此進行一一解讀。

“滬七條”發布：適應樓市供求關系的新變化

上海師范大學房地產與城市發展研究中心主任崔光燦表示，5月27日上海推出樓市優化政策以來，房地產市場逐步恢復穩定健康發展態勢。隨著市場趨穩，各類住房需求有序釋放，大家的購房意愿在提升，根據國家要求，適應房地產市場供求關系的新變化，因城施策更好滿足居民剛性住房需求和多樣化改善性住房需求，促進房地產市場平穩健康發展。

首先，“滬七條”貫徹落實黨中央、國務院等一系列決策部署，既包括中央政治局“止跌回穩”的工作指示，也落實央行等金融部門的信貸新政。

其次，“滬七條”立足服務安居導向，深入回應群眾關切。尤其是針對5月份以來樓市的新情況和新特點，積極在政策方面調整優化，有助于促進房地產市場更平穩更健康發展。同時針對群眾關切的問題，此次政策作了積極回應，包括職住平衡、產城融合、非滬籍居民購房、購房成本、稅費問題、改善性住房需求等。

第三，落實降門檻、降成本的導向，有力支持購房需求。“滬七條”涉及面較廣，既包括限購政策和住房信貸政策調整，也包括住房稅費政策調整，涉及行政、金融和財稅等領域，說明政策工具充足完備，將促進政策效應進一步釋放。

調整住房限購：滿足剛需購房者需求

“滬七條”明確，縮短非滬籍居民購買外環外住房的社保年限，即繳納社保年限從目前“滿3年”調減到“滿1年”。本輪上海房地產政策調整優化，很重要的一點即是對社保繳納年限的調整。“社保繳納年限縮短，帶來兩個積極效應。”易居研究院副院長嚴躍進分析道，一是降低社保繳納成本和購房資格等候時間，有助于加快在上海的非滬籍居民購房資格的滿足，尤其是最近幾年新進入上海就業的人群，將更快獲得購房資格。二是提振購房信心和激活購房潛力，構建完善“來滬工作-繳納社保-購房安家”安居鏈條。

“滬七條”針對居住證落實購房支持政策，賦予居住證更多購房權益。政策明確，對持有《上海市居住證》滿3年且積分達到標準分值的居民家庭，可享受滬籍居民家庭購房待遇。此次提升持《上海市居住證》且積分達到標準分值群體的購房“門檻”。

此外，上海針對臨港新片區增加1套購房資格的政策，積極回應群眾關切。一些在新片區工作、存在職住分離的群體，其購房意愿較強。“滬七條”有助于更好實現產城融合、職住平衡的工作目標。“我們調研發現，約超過一半的在臨港就業的原市區戶籍職工有在臨港再購一套房的意愿，滿足自住需求。”崔光燦表示，“滬七條”考慮到這部分職工需要在臨港長期居住，有迫切的購房需求，為解決這部分人群的自住型需求，更好地促進職住平衡，使臨港更好地集聚各類人才。

優化住房信貸：降低購房者入市“門檻”

此次上海第一時間做出響應、積極落實存量房貸利率下調。“滬七條”明確，將引導商業銀行穩妥有序將存量房貸利率降至新發放的貸款利率附近，進一步減輕購房人的房貸利息支出。嚴躍進表示，此舉不僅有助于降低購房者的月供壓力，還會釋放一些市民潛在消費需求。

值得一提的是，“滬七條”降低了首付比例，一是相比上一次的首付比例政策調整，此次首套房首付比例和全國層面看齊。二是二套也出現了下調，但比全國15%的最低值要略高。中原分析師盧文曦介紹，目前，全國各個城市根據所購住房的性質差異，最低首付比例亦有不同，首套最低首付比為15%，二套房則為25%。上海執行首套20%的首付標準，二套35%，差異化區域30%。“滬七條”將首套房首付比例降低到15%，二套房首付比例降低到25%，顯著降低了購房門檻，對于改善需求者而言有較高吸引力。

調整住房稅收：支持置換改善購房需求

“滬七條”明確縮短增值稅征免年限，即“5改2”政策。原政策出自2021年1月上海市住建委、房管局等8個部門聯合印發的《關于促進本市房地產市場平穩健康發展的意見》。當時政策明確，調整增值稅征免年限，將個人對外銷售住房增值稅征免年限從2年提高至5年。此次政策調整，更好支持了改善型住房需求。結合普通住房標準退出的情況，其將發揮較好的減負效應。

同時，上海及時取消普通住房標準政策，主動適應住房從“有沒有”轉向“好不好”發展階段的需要。

“適時取消普通住房標準，縮短增值稅征免年限，有利于家庭改善性、置換型住房需求滿足。”崔光燦分析道，非普通商品住房在交易稅收等方面負擔相對較重，對于部分家庭想賣掉原有住房，換新房成本過高。而在現實中，有一部分家庭擁有非普通住房，但希望賣舊換新，改善居住條件和居住環境；也有部分家庭由于工作變動等需要轉換住房區域，將住房置換到其他區域；還有部分老年家庭希望賣掉大房子換更宜居的小房子。但這些需求都可能因為非普通住房的稅收成本較高，或未能達到增值稅征免年限無法實現。因此，從進一步滿足這部分家庭的轉換和改善住房需求上，適時取消普通住房標準，縮短增值稅征免年限，減少轉換成本，更有利于家庭實現安居。

存量房貸利率何時作出調整

根據中國人民銀行指導市場利率定價自律機制昨天發布的倡議，各商業銀行將于10月31日前統一對存量房貸利率實施批量調整，已經取消下限的城市，存量房貸利率降為不低于貸款市場報價利率（LPR）減30個基點。

何時調？有兩個時間值得關注。

一是2024年10月12日。倡議指出，各商業銀行應認真落實倡議要求，抓緊制定實施方案，主要商業銀行原則上應于倡議發布當日對外發布公告，不晚于10月12日發布操作細則，及時回應客戶關切。

二是2024年10月31日。央行有關負責人表示，市場利率定價自律機制將發布倡議，引導商業銀行于2024年10月31日前開展一次存量房貸利率批量調整。

哪些存量房貸可以調整

根據倡議，批量調整階段，首套、二套及以上存量房貸都可調整。去年已經調整過加點幅度的存量房貸也包含在內。

東方金誠首席宏觀分析師王青說，這次調整符合市場預期，覆蓋存量首套和二套房貸利率，去年首輪存量房貸利率下調，只覆蓋存量首套房貸利率，這次的范圍拓展了。

對于調整方式，倡議提出，各商業銀行應盡快完成合同文本變更、系統改造等前期準備工作，確保如期完成存量房貸利率調整相關工作。目前，已有多家商業銀行表示，將于10月12日發布具體操作公告，確保如期完成批量調整工作。

中國人民銀行有關負責人表示，絕大多數借款人可通過網上銀行、手機銀行等渠道完成“一鍵式操作”，無需到商業銀行網點辦理，具體請及時關注承貸商業銀行官方平臺發布的有關信息。

調多少

業內人士表示，由于重定價日的不同，不同借款人的利率在批量調整后會有所差異，但在重定價日后，利率將降至全國新發放房貸利率附近。