貝殼研究院：租賃行業紅利依舊，租戶權益還需進一步落地

近日，在 “博鰲·21世紀房地產論壇第18屆年會”期間，貝殼研究院聯合21世紀產業研究院共同策劃發布的《2018年中國住房租賃白皮書》成為近期行業研究的共同熱點，其對行業發展的詳細梳理，對產業模式的充分解讀，對發展趨勢的精準預測倍受租賃行業從業者關注。

據《白皮書》統計，2018年至今全國已有超過70座城市出臺房地產調控新政策，堅持調控的信心和決心不會動搖，全國大部地區房價得到有效控制。同時，作為長效機制建設重要一環的住房租賃市場，正逐步成為房地產唯一具有政策紅利的領域。截至2018年6月底，全國超過40城市多次發布相關政策，細化房地產租賃市場的發展和監管細則，對租賃市場產生重大影響。

為此，貝殼研究院發布《2018中國住房租賃白皮書》，從政策解讀、供給矛盾、運管模式、金融支持、行業展望等5大方面對當前租賃行業現狀進行分析，指出中國租賃行業的發展面臨諸多挑戰，但是解決之道正在快速形成。

租購并舉 補齊租賃短板

相對快速發展30余年的中國房地產銷售市場，目前租賃市場還屬于市場發展的短板，從當前市場供需結構性錯配問題的凸顯就可見一斑。此次發布的《2018中國住房租賃白皮書》充分統計可研究數據，顯示，我國共計13.7億人口，租賃人口1.68億，未來人數將快速上升，但租賃房源面臨結構性供給失衡的問題明顯，房源供給端與租客需求端的匹配性面臨考驗。

以北京為例，北京共有租賃人口800萬人，目前租賃房源量約為350萬間，面臨著400萬間以上的租賃缺口，供不應求仍是主要矛盾。

從不同人群的租賃需求來看，市場租賃小戶型需求火爆，目標客群多為城市白領，但由于戶型新穎，市場供給嚴重不足；藍領需求仍以床位為主，租金預算為500/月左右，由于租金收入較低，很少有企業涉足；而普通家庭以一居室或者小兩居為主，而市面上這部分供應往往流通在銷售市場，租賃供應仍顯不足。

為此，中央政府從2015年初開始制定一系列的政策，鼓勵支持住房租賃市場的發展。各地也頻頻發文出臺實施細則，促進行業快速發展。

特別是進入2017年之后，以十九大報告提出“加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度”為標志，國家對租賃市場給予的政策支持力度更進一步。隨后2018年國務院政府工作報告中更提出，要“支持居民自主購房需求，培育住房租賃市場，發展共有產權房”的明確說法。

貝殼研究院相關負責人稱，就傳統的住宅銷售業務而言，已經進入“六限時代”，即限價、限簽、限商辦，限購、限貸、限售，而租賃市場則借政策東風，迎來發展利好?！白赓彶⑴e”開啟住房新模式，未來租賃市場“短板”將逐漸被補齊。

地方政府 多方面政策盤活市場

實際上，自中央政府于2015年初制定一系列的政策，鼓勵支持住房租賃市場的發展之后，在接下來的時間里，全國超過40個城市從租賃雙方權益、增加租賃住房供應以及發展租賃企業三個層面，就公共服務權益、租賃住房用地、個人房源、集體土地試點、國有租賃企業、開發企業、中介及物業服務企業的租賃扶持等多方面發布了實施細則，培育和推動住房租賃市場健康有序發展。

以供應主體為例，北京、上海、廣州、深圳及杭州強調多元化市場主體的同時，也重點強調了國有租賃企業的引領和帶動作用，在此政策下，社會企業需謀求與政府合作的機會。北京未來五年擬新增各類住房150萬套，其中租賃50萬套；上海新增170套住房，其中租賃住房為70萬套。正處于“二次房改”中的深圳將在城中村收儲不低于100萬套（間）村民自建房或村集體自有物業用于租賃；國有住房租賃企業收儲不低于10萬套房源；公租房供應66726套……

“京滬杭突出強調新建商品房配建、集體土地建租賃住房；深穗佛等珠三角城市更側重通過城市更新項目增加租賃供給；其他二線城市則強調新建商品房配建租賃住房。京滬穗深杭在強調多元化市場主體的同時，也重點強調了國有租賃企業的引領和帶動作用，在此政策環境下，社會企業需謀求與政府合作的機會?！睋鲜鲐悮ぱ芯吭贺撠熑朔Q，首批住房租賃試點城市中，各熱點城市普遍呈現供不應求，二線城市尤為嚴重。政府未來五年的供給，若實施到位，可有效緩解目前供需失衡的情況，基本滿足市場租賃需求。

此外《白皮書》統計，目前已有北京、成都、廣州、武漢、重慶、沈陽、合肥、廈門、南京、天津、濟南等多個城市上線運營租賃監管平臺，建立租賃住房的政府監督制度。

租售同權 確保市場健康發展

隨著房地產市場在由“增量”加速向“存量”過渡，住房租賃領域的政策紅將更加凸顯。當前，由于租賃仍然處于發展初期，租賃市場的保障上仍存在不完善之處，不少頂層設計規范有待明確，租賃企業端面臨盈利及運營難題，租客端租約及租賃權益保障有待進一步得到支持。

《2018中國住房租賃白皮書》顯示，中央正在推進住房租賃的立法工作，各地還將陸續出臺完善相關政策文件，落實責任主體，推動住房租賃市場發展。截至目前，湖北、廣東、湖南、福建、吉林、寧夏、江西、安徽、四川、甘肅、遼寧等幾個省市已經明確提出就租賃房屋公積金落地予以政策支持，部分省市已出細則，支持公積金支付房租。

備受關注的個人所得稅法修正案草案6月19日提請十三屆全國人大常委會第三次會議審議，首次增加子女教育支出、繼續教育支出、大病醫療支出、住房貸款利息和住房租金等專項附加扣除。

北京住建委也率先公布《關于加快發展和規范管理本市住房租賃市場的通知》，提出要抓緊開展住房租賃監管平臺建設，規范租賃合同示范文本制定，承租家庭可申請調換公租房項目等，更多的租戶權益保障有待進一步落實。廣東省則發文提出，包括保障子女在就學、入戶、社保等方面與購房者同等權利。

“租賃市場是房地產市場的重要組成部分，在住房交易過程中起到了緩沖作用。購房人在進行二手住宅投資時，一般會將房屋出租，從而獲得一定的租金收入，這部分的房屋給暫時沒有能力購房的居民提供了居住的空間?！鄙鲜鲐悮ぱ芯吭贺撠熑朔Q，當租賃市場房源流入流出相對平衡，市場循環處于相對健康的狀態。